Grondbeleid

Eind 2019 heeft u de uitgangspunten voor de opstelling van het MPG 2020 vastgesteld. Deze uitgangspunten betreffen de programmering van de verkopen van bouwgrond voor woningen en bedrijven en de te hanteren parameters voor rente, kosten- en opbrengststijging. Daarnaast is eind 2019 door u de nota Grondprijzen 2020 vastgesteld. Aan de hand van de voortgang in de plannen, de autonome ontwikkelingen en de vastgestelde grondprijzen en uitgangspunten zijn de grondexploitaties geactualiseerd. In het MPG 2020 vindt u een uitgebreide toelichting op onze portefeuille. In deze paragraaf vindt u een verantwoording op hoofdlijnen.

Ontwikkelingen 2019
De markt voor de woningbouw heeft zich in 2019 wederom positief ontwikkeld. In de regio zijn in 2019 bijna 4% meer woningen verkocht dan het jaar daarvoor. Daarmee is ten opzichte van het jaar daarvoor (waar sprake was van een afname van het aantal transacties) de verhouding tussen vraag en aanbod iets gestabiliseerd. De verkoopprijs van bestaande woningen heeft zich positief ontwikkeld met een gemiddelde stijging van 7,4%. Dit is iets boven het landelijk gemiddelde (6,9%) (bron CBS statline).

Als afgeleide hiervan zijn de prijzen voor bouwgrond in 2019 gestegen. Deze stijging is verwerkt in de taxaties voor bouwgrond die in december 2019 door de gemeenteraad zijn vastgesteld. In de grondexploitaties was al rekening gehouden met een prijsstijging voor woningbouwgrond in 2019 van 5%.

In 2019 was de ambitie om bouwgrond te verkopen voor de bouw van ca. 634 woningen binnen de gemeentelijke projecten. De werkelijke levering van bouwgrond blijft met 362 woningen aanzienlijk achter op de ambitie.

De groei van de economie is ook zichtbaar in de toename van interesse in bedrijfsgrond. De gerealiseerde levering van bedrijfsgrond in 2019 bedraagt 5 hectare, waar een verwachting van 8,5 hectare was aangegeven in het MPG 2019.

Resultaat grondbedrijf
Het resultaat van het grondbedrijf bestaat uit verschillende onderdelen, namelijk:

• Resultaat op materiële vaste activa (voorheen verspreide gronden). Dit zijn de strategische gronden die niet in ontwikkeling zijn. Resultaten ontstaan als gevolg van beheer/pachten en verkopen.
• De resultaten op af te sluiten projecten. Wanneer projecten afgerond zijn, wordt het resultaat genomen en indien nodig (verlies) verrekend met de Voorziening Negatieve Plannen.
• Tussentijdse winstnemingen. Deze verplichting komt voort uit de notitie Grondexploitaties die in 2016 door de commissie Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) is opgesteld en de aanscherping hierop in december 2017. Het komt erop neer dat in positieve plannen jaarlijks naar rato van de voortgang winst genomen moet worden.
• De aanpassing van de Voorziening Negatieve Plannen als gevolg van bijstellingen van de plannen in het MPG. Indien uit de actualisatie van de plannen blijkt dat de resultaten van de verliesgevende plannen wijzigen, moet dit direct verrekend worden met het resultaat en aangepast worden in de Voorziening Negatieve Plannen.
• Vaste afdrachten en verrekeningen. Het grondbedrijf doet vaste afdrachten aan de algemene dienst. Bovendien is er sprake van kosten die niet ten laste van individuele plannen gebracht worden maar direct ten laste van het resultaat.

In 2019 wordt een positief bedrijfsresultaat geboekt van € 2,7 miljoen. Voorgesteld wordt dit resultaat in lijn met de besluitvorming in 2018 toe te voegen aan de Algemene reserve bodemvoorziening.

Toekomstige resultaatverwachting
De actualisatie van de grondexploitaties levert voor de lopende planexploitaties een verwacht toekomstig resultaat op van € 43 miljoen (nadelig). Het betreft:

• negatieve plannen      € 52 miljoen (n)
• positieve plannen      € 9 miljoen (v)

Voor de negatieve plannen wordt het toekomstige resultaat gedekt door de Voorziening Negatieve Plannen.
De verwachte winsten voor de positieve plannen worden jaarlijks aan de hand van (deel)realisatie genomen en in het resultaat van het grondbedrijf verwerkt.

Bedrijfsreserve Grondzaken en Voorziening Negatieve Plannen
De gemeente moet over voldoende weerstandsniveau beschikken om het optreden van risico’s op te kunnen vangen. Onderdeel hiervan is de bestemmingsreserve Grondbedrijf die nihil is. Gezien geïdentificeerde risico’s en de resterende resultaatsverwachting in de positieve plannen, beroep gedaan moeten worden op de algemene weerstandscapaciteit van de gemeente. De voorziening Negatieve Plannen zal de komende jaren naar verwachting afnemen, als gevolg van het afsluiten van negatieve plannen.

Boekwaarde
Het grondbedrijf beschikt over aanzienlijke hoeveelheid bouwgrond. Dit is zichtbaar in de boekwaarde van het grondbedrijf. Een hoge boekwaarde leidt tot een hoger risicoprofiel. Vertragingen hebben immers een grote impact door de rentecomponent die over de boekwaarde berekend wordt. Het streven is er daarom op gericht om de boekwaarde van de in ontwikkeling zijnde gronden terug te brengen. De boekwaarde is in 2019 afgenomen met 10 miljoen en bedraagt per 1 januari 2020 € 123 miljoen.

Risico's
We zien twee typen risico's: conjuncturele risico’s en projectgebonden risico’s. Dit wil zeggen dat we ons niet alleen richten op de risico’s die zich op projectniveau voordoen, maar ook risico’s zien die veel algemener zijn en alles te maken hebben met de conjunctuur. We richten ons zowel op positieve risico’s (kansen) als negatieve risico’s. Voor de beheersing betekent dit dat gestuurd wordt op het vermijden van de negatieve risico’s en het verzilveren van de positieve risico’s.

Bij het analyseren van de risico’s wordt een onderscheid gemaakt tussen plannen met een verwacht positief resultaat en plannen met een verwacht negatief resultaat:

1. Bij plannen met een verwacht negatief resultaat moet als een risico zich voordoet, en daardoor het resultaat van het plan slechter wordt, de Voorziening Negatieve Plannen worden aangevuld tot de hoogte van dit tekort. Bij het ontbreken van een bedrijfsreserve grondzaken, wordt in die gevallen een beroep gedaan op de algemene reserve. In dit geval is het hebben van weerstandscapaciteit van groot belang.
2. Bij plannen met een verwacht positief resultaat wordt, als een risico zich voordoet, de verwachting van het toekomstige planresultaat naar beneden bijgesteld. Er behoeft geen tekort te worden gedekt, maar het resultaat van het project neemt af. De reservering van middelen in het gemeentelijke weerstandsvermogen voor mogelijke tegenvallers is daarmee niet nodig.

Bij de berekening van het benodigde gemeentelijke weerstandsvermogen wordt daarom alleen ingezoomd op de risico's in de negatieve plannen.

Het MPG 2020 bevat een actuele risicoanalyse van de plannen en de portefeuille. Het saldo van de risico’s en de kansen bedraagt € 15 miljoen. Van deze risico’s kan € 2 miljoen worden opgevangen binnen de verwachte resultaten van de positieve plannen. Resteren risico’s van € 13 miljoen waarvoor de dekking wordt gevonden binnen de weerstandscapaciteit van de gemeente. Via een Monte Carlo-simulatie, waarbij gewerkt is met een zekerheidspercentage van 90%, is berekend dat een bedrag van € 11,8 miljoen benodigd is om de risico’s op de grondexploitaties te kunnen afdekken.
Een nadere onderbouwing van de risico’s op de grondexploitaties is opgenomen in het MPG 2020 en bijbehorende Risicoanalyse Grondexploitaties 2020. Voor een verdere duiding van het weerstandsvermogen en de berekeningssystematiek wordt verwezen naar de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing.